實價登錄新制上路!申報有「三大疏失」最高有15萬罰款-專營不動產買房賣屋-東森房屋王逸倫 Logo
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在買房時,周邊交通建設常是民眾最大的考量點,隨著雙北市捷運路網漸趨綿密,「逐捷運而居」已是大台北民眾購屋的首選。 房仲業者根據實價登錄資料,統計出2020年雙北市捷運站周邊交易量的前五名,發現台北市第一名為中山國小店; 新北市則是以剛通車周年的環狀線幸福站拿下第一名;「買房最熱」的捷運路線則以中和新蘆線最受到購屋民眾青睞。

房市最熱銷捷運站 「中山國小站」490件居北市之冠

永慶房屋根據2020年各捷運站周邊的房市交易統計指出,中山國小站去年以交易490件成穩坐台北市冠軍,其次則是內湖站及新北投站。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,中山國小站周邊生活圈發展成熟且機能完善,又有多元的產品型態,再加上每坪平均59.7萬元的住宅均價,相對北市其他區域親民,因此頗受歡迎。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

中和新蘆線

中山國小站

490

59.7

2

文湖線

內湖站

295

60.8

3

淡水信義線

新北投站

293

40.2

4

板南線/松山新店線

西門站

285

59.9

5

中和新蘆線/松山新店線

古亭站

223

76.1

▲2020年1-10月台北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

內湖站則是因為在內科園區裡,許多高科技產業及企業總部進駐下,帶來龐大就業人口,購屋需求也隨之提升,加上周邊生活機能完善便利,也成為不少民眾的購屋首選,近期多筆高單價住宅如「雙湖匯」及「潤泰京采」等,讓每坪住宅均價推升至60.8萬元。

排名台北市捷運站周邊交易量第三位的新北投站,是因為4字頭的親民房價,吸引不少首購族在此購屋。

幸福站、蘆洲站、景安站奪新北前三名 新莊副都心脫「鬼城」陰影?

新北市捷運站周邊房市交易量的前五名,分別是環狀線的幸福站、機場線的新莊副都心站、林口站,以及中和新蘆線的蘆洲站與景安站

謝志傑分析,通車剛滿周年的環狀線幸福站奪下新北市捷運站交易量的第一名,主因是該站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊公共設施、學區、商圈資源完善,房屋價格親民,因此吸引想逐捷運而居的首購族入住。

排名

捷運線

捷運站

交易件數(件)

住宅均價(萬元/坪)

1

環狀線

幸福站

492

34.8

2

桃園機場線

新莊副都心站

418

43.3

3

桃園機場線

林口站

414

29.4

4

中和新蘆線

蘆洲站

377

36.3

5

中和新蘆線/環狀線

景安站

359

41.4

▲2020年1-10月新北市五大熱銷捷運站。(資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整)

至於過去一度被視為相對「荒涼」的新莊副都心站,近期則受惠宏匯廣場開幕,以及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材加持,加上交通及生活機能陸續到位,吸引到不少置產客群。

不僅如此,這裡又有「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」等建案的多筆成效加持,住宅均價來到43.3萬元。

在新北市捷運沿線位居第三名的林口站,則因政府、企業重大建設相繼落實,加上機場捷運通車帶來的交通便利,讓當地商業與生活機能愈加完善。在眾多題材的逐步到位,加上「2」字頭超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

4站上榜成交排行榜 購屋族為何首選「中和新蘆線」?

綜觀雙北市入榜的捷運路線,謝志傑指出,今年雙北市熱銷捷運站中,捷運中和新蘆線共有4個站點上榜,包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站,可說是大台北買氣最夯捷運線。

主因在於,中和新蘆線橫跨台北市、中和、新莊、三重與蘆洲,行經路線皆為人口密集區,多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多,且房價從「3字頭」到「7字頭」都有,具有多樣性的選擇,也因此成為民眾熱門購屋捷運線。

若從雙北捷運站觀察,有西門站、古亭站與景安站上榜,因周邊生活圈發展完善加上捷運轉乘的優勢,南來北往交通相當便利,只要價格合理,民眾在周邊購屋意願相當高。

因此,有購屋需求的民眾,不妨趁著利率低檔的時期,前往捷運站周邊尋屋、看屋,多布局留意,選購符合需求的房屋,購得理想的捷運好宅。

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2020 年房貸利率探低、房市交易量升,依據聯徵中心資料統計全國各年齡層房貸數據,2020 年前三季跟 2019 年同期相比,全國各年齡層的房貸件數年增幅都超過 12%,其中貸款人年齡 30-49 歲為購屋主力,占比 6 成。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示,高齡申請房貸並不容易,通常需有力的財力資產證明,並提供連帶保證人,因此高齡貸款占比低,不過去年央行大幅降息 1 碼,且房市前景看好,不僅青壯年購屋意願提升,高齡者也思考佈局或轉換資產。

綜觀各年齡層貸款統計資料,2019 年及 2020 年房貸大宗皆為 30-39 歲,該年齡層也是平均貸款利率最低者,年齡層佔比第二高是 40-49 歲,連續兩年都占 30% 以上,從數據統計 30-49 歲的貸款人佔全體 60% 以上,顯示這個年齡區間是購屋主力,此外,年齡層越高則貸款成數越低、貸款利率越高,且去年首季央行降息 1 碼,各年齡層的平均貸款利率跟前年相比降低 0.17-0.19 個百分點。

郎美囡分析,30-39 歲是目前成家的主要年齡層,也是首購、自用的主力買盤,在房貸利率方面,考慮平均餘命及貸款年限,年紀越輕、風險越低,因此年齡層較低通常房貸利率也較低,至於平均貸款成數的高低除了與年紀有關外,大齡及高齡通常累積較充足的資金或資產,故未必需要高成數的貸款,去年利率有感下降,推升高資產族群的置產意願,讓大齡及高齡的房貸件數增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,央行在去年 12 月祭出選擇性信用管制措施,針對自然人第三戶以上貸款有 6 成限制,原意為壓制投資性買方,但實務上銀行端基於風險控管,無論第幾戶貸款成數皆出現下修趨勢,因此提醒購屋人在簽約前務必確認可貸條件及資金水位,避免因成數落差而面臨資金不足的困境。

捷運就是房市票房保證?根據房仲統計,去年大台北5大熱銷捷運站,在新北市的部分,環狀線「幸福站」奪下冠軍,交易量高達492件,第二名則是機場捷運「林口站」每坪房價29.4萬元,更是5大熱銷捷運站中,最親民的站點。

根據永慶房產集團統計2020年1至10月新北市五大熱銷捷運站,依序分別為幸福站、新莊副都心站、林口站、蘆洲站及景安站。永慶房屋業管部協理謝志傑分析,幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊生活機能完善,房屋價格相對親民。

加上「新莊副都心站」受惠於宏匯廣場開幕、新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等建設題材,吸引到不少置產客群,如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」,讓住宅均價來到43.3萬元。

緊追在後的是「林口站」以414筆位居第三,隨著政府、企業重大建設相繼落實,加上最關鍵機場捷運通車帶來的交通便利性,讓當地商業與生活機能愈加完善,在眾多題材的逐步到位下,而「2字頭」超甜房價,自然吸引首購及置產族群的進駐。

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房仲業者指出,雙北市、高雄市房市熱區出現變化,行政區各憑題材表現。因小宅數量較多,北市由中山區拿下移轉數冠軍。新莊區受惠大型商場開幕話題,拿下新北市第1。

中信房屋今天發布新聞稿指出,去年各都交易量前3行政區,以台北市、新北市及高雄市變化較大,行政區則是各憑題材表現。

北市以中山區買賣移轉量最大,拿下冠軍,內湖區讓位至第2,文山區則取代大安區擠進第3名。新北市第2名仍為板橋區,但原本冠軍與季軍名次對調,新莊區奪得第1,淡水區滑落至第3名。

中信房屋研展室副理張漢超分析,由於小宅當道,且北市中山區又接近市中心,因此取代內湖區成為移轉量第1。文山區因捷運環狀線規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第3名。

新北市新莊區因副都心大型商場開幕,帶動重劃區及周邊交易,順勢擠下2019年度冠軍淡水區,站上新北市全年交易量之冠。

高雄市移轉前3大行政區,前2名依序為三民區及鳳山區,左營區取代楠梓區登上第3。他指出,左營區因北高雄發展趨於成熟,吸引買方進場,取代楠梓而登上第3名寶座。

張漢超認為,各行政區交易量消長屬於常態現象,若區域人口持續成長、發展成熟與房價相對穩定,房地產交易量就具備持穩特性。

展望今年房市發展,張漢超認為,依目前經濟環境來看,房地產仍屬中性偏多格局,但疫情仍是變數,對房市前景仍應審慎以待。

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中信房屋統計去年(2020)年六都交易量前三行政區,台北市、新北市及高雄市房市熱區出現較大變化,各都交易量第一的行政區,六都中有五都突破去年表現並再度衝高。

根據六都公布轄內各行政區的建物所有權買賣移轉棟數資料統計顯示,桃園市、台中市與台南市買賣移轉前三大行政區與去年相同,但台北市、新北市及高雄市則有更換。

去年台北市買賣移轉量最大行政區,由前年第二名的中山區拿下,原本第一名的內湖區, 退至第二,文山區則取代大安區擠進第三名的寶座。

新北市前三名仍是老面孔,但原本第三與第一,名次對調,由新莊區奪得第一、淡水區滑落至第三,第二名為板橋區,高雄市買賣移轉前三大行政區的名次轉變與台北市類似,第一、第二名分別為三民區及鳳山區,兩者由前年的名次互換,並由左營區取代楠梓區登上第三。

觀察各行政區數字,除台南外,各都第一名表現均較前年為佳。中信房屋研展室副理張漢超表示,去年下半年房市交易衝大量,買賣移轉棟數逐月創高,但各都轄內行政區則是憑藉各自的題材而各自表現。

例如台北市文山區去年因捷運環狀線東環段、南環段的規劃再度受到市場關注,加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第三名。

新北市前三大交易行政區雖與前年相同,但新莊區因有副都心大型商場開張營運話題、帶動重劃區及其周邊的交易,使得交易量擠下前年第一的淡水區,站上新北市全年交易量的第一名。

至於高雄市左營區則是因北高雄發展趨於成熟,吸引買方入市、取代楠梓而登上第三名寶座。

張漢超指出,各行政區交易量消長屬於常態現象,具備區域人口持續成長、區段發展成熟、房價相對穩定等條件,房地產交易量就具持穩的特性,桃園、台中及台南即是如此。

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桃園市110年公告土地現值調整,全市平均公告土地現值約上漲2.53%,調幅最高的行政區為中壢區的5.15%。桃園市地政局表示,這次主要是參酌不動產市場景氣變動趨勢及考量民眾稅賦負擔能力下調整。(李明朝報導)

桃園市今年不動產成交量增加,顯示整體環境已經擺脫前幾年低迷的景氣氛圍,呈現價量齊揚態勢,在成交量方面,地政局長蔡金鐘表示,桃園市110年地價調整作業期間(108年9月2日至109年9月1日)買賣登記案件數共5.53萬件,與前期(107年9月2日至108年9月1日)4.33萬件相較,增加幅度達27%;市場成交價格受惠地方公共建設、諸多重大開發案(桃捷三心六線、中壢運動園區區段徵收、小檜溪市地重劃等)的持續推動,以及房市價格較台北市、新北市親民等利多因素下,北部區域民眾看好未來的發展潛力。

明年桃園市公告土地現值平均調幅約為2.53%,蔡金鐘表示,各行政區公告土地現值平均調整幅度則介於0.07%至5.15%之間。調幅最高之行政區為中壢區(5.15%),主要是中壢運動公園區段徵收開發地區因都市計畫公告實施,考量變更後可建築用地與農業用地使用性質不同調整地價,調幅次高為觀音區(3.09%),為草漯1、3、6單元重劃區開發接近完工按開發期程反映地價,其次為桃園區(2.84%),係為小檜溪及桃合福林重劃區分別參酌實價登錄價格及按開發期程調整地價。

110年公告土地現值調整情形資料,地政局會在110年1月1日正式公告,民眾可從當日上午8點開始,在桃園市政府地政局網站(地政資訊服務網)或桃園住宅及不動產資訊桃寶網查詢。

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住展雜誌統計,台北市每坪成交價達新台幣200萬元以上的一線豪宅共有10處,又以大安區3處最多,大安區穩坐北市豪宅區塊之王。

住展統計,台北市近10年每坪成交價超過200萬元的一線豪宅共有10處,其中,大安區共3處最多,信義區與松山區各有2處,中山、中正與士林區各有1處。

住展雜誌研發長何世昌透過新聞稿表示,大安區仍是北市豪宅區塊之王,富豪買房認同度最高,地位難以撼動。

觀察豪宅行情,何世昌說,位在大安森林公園第一排的元利信義聯勤為全國豪宅之王,在2018年創造每坪299萬元高價。松山區則是近年大黑馬,松山區內的華固名鑄、潤泰敦峰最高成交價來到每坪約225萬元,雖然價位略低於信義計畫區,但未來豪宅推案量跟信義計畫區分庭抗禮,爭坐老二位置。

何世昌指出,另一個竄起的是大直重劃區,重劃區開發逐漸成熟,環境獲得富豪青睞,西華富邦最高成交價衝到每坪292萬元。

何世昌點出近年台北市一線豪宅區有3大變化,首先,建商定錨造市成功,透過單一建案撐起價格,創造出新豪宅區例子變多。第2,有錢人對路段迷思已降低,不再只迷信傳統一線路段,建商以品牌口碑與特殊的規劃設計,反而更受青睞。

最後,頂級建商勢力換血,10大北市一線豪宅,有6個是元利建設、華固建設、潤泰新3家建商推案。老牌豪宅建商可能是品牌力減弱,或者拿不到好地塊,大位逐步被取代。

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台北市 / 王源澤 翁乾晃 報導

為了防止房市過熱,政府這陣子動作不斷。央行昨(7)日大動作召開記者會,由總裁楊金龍親自主持,宣布四大措施要打「炒房」。鎖定法人、自然人、購地貸款跟餘屋貸款,重點就在限制放貸。房仲業者認為,政府一連串的動作確實能有效讓交易量下降,而建商更是直說政府下手太重。

央行7日,罕見發布臨時記者會通知,更由總裁楊金龍親自主持,宣布4大限制措施,包括公司法人第一戶,貸款成數限制為6成,自然人第3戶限制為6成,購地貸款限貸6.5成,更首次把餘屋貸款也納入,最高貸款成數僅限5成,另外不管是自然人或法人,寬限期規定也大幅變動,不分區域,即刻生效。

央行總裁楊金龍說:「我覺得這一波還算是溫和,經過週延的討論以後,我們提出這個方案,來由理事會來追認,我想應該是很合適的。」這次的目的是要溫和停漲,在央行出手之後,金管會也立刻跟進,宣布啟動不動產專案檢查,將央行相關的審慎措施,納入檢查重點,要健全銀行業務,鄉林集團董事長賴正鎰說:「我們一直跟政府建議,要尊重市場機制,昨天的這顆原子彈,將會對房地產帶來衝擊。房仲業者張旭嵐說:「很明顯的,在最近這一陣子,應該整體的買氣就會明顯趨緩。」中小型投資客影響大,量會縮,不過房仲業者也分析,這一波緩漲策略,自住客受到的影響不大,央行要讓房市降溫,也讓台灣離實踐居住正義,更進一步。

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高雄鐵路地下化2018年底正式啟用,從左營至鳳山沿線,除了把現有的高雄車站、鳳山車站及左營舊城車站等3站地下化,並新增及復設了7個站點,共計有10個通勤車站,各站建築設計新穎,站點密集繞行於市中心,串連各區之間的交通便利性,形成捷運網絡的一環,成為周邊居民上班就學的通勤選擇之一。

躋身地下化站點中的房價領先群

台灣房屋統計2018年至今,高雄鐵路地下化10個車站的周邊房價變化,其中以「內惟站」漲幅最高,每坪單價從18.4萬上揚至23.8萬,漲幅達29%;隔一站的「左營舊城站」同樣響起明顯漲聲,從18.9萬爬升至21萬,兩站不僅從完工起連漲二年,價格更一舉從1字頭衝上2字頭,躋身地下化站點中的房價領先群。

台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚表示,「內惟站」位於內惟社區與美術館特區外環區間,過去因鐵軌分割成左右兩區,形成東邊新重劃區高樓林立、西邊則為低矮舊住宅聚落的對比畫面,房價發展兩樣情,往翠華路一側多為20~30年以上透天公寓,另一側的馬卡道路屬於美術館特區外環,新大樓建案多,房價約2字頭起跳。左營舊城站今年5月打通新莊一路與勝利路後,也大幅縮短了舊城區至巨蛋商圈的距離,並使大左營鬧區得以整合串聯,吸引各大建商鎖定舊城南門一帶推出新案。

蔡志揚並指出,台鐵捷運化的設置,讓周邊居民多了一項通勤工具選擇,以尖峰時刻從「內惟站」搭乘至「高雄車站」來看,車程約10分鐘,比騎車、開車節省約5~10分,交通機能提升,相對也優化了周邊住宅的評價。目前受限地下化綠廊道工程,部份車站外圍仍受工程圍籬隔阻,但不影響搭乘,未來綠廊道完工、完整縫合新舊社區,區域房市受惠更深。

新設站點 「科工館站」漲近三成最亮眼

觀察四個新設車站,包含「正義站」、「科工館站」、「民族站」、「美術館站」,四站房價表現皆呈正向成長,漲幅最低者為「美術館站」的10%,漲最多的則是「科工館站」達27%,每坪均價從13.4萬上揚至17萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,交通建設是挹注房市發展的一大利多,尤其是原本就沒有捷運、輕軌等軌道行經的社區,受惠更明顯,因為四個新設站無捷運經過,如今有火車可通勤,單日旅運量都超過千人次,交通便利性提升,生活機能大躍進,因此帶動房價補漲。

其中,科工館有廣大綠地資源及教育資源,周邊1公里範圍就有至少8間國中小,包括明星學校正興中小學、樹德家商、高應大等,充滿濃厚文教氣息。且鄰近果菜批發市場及量販店,生活機能完備,軌道運輸讓交通動能更強,吸引許多首購與換屋族進駐,也刺激建商積極獵地推案,帶動房價連二年上揚,未來輕軌C30站開通,讓此區價量表現將更可期。


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「機廠特區」與「單元12」重劃區建商推案量高達39件,預計將有超過1萬戶入住。
「機廠特區」與「單元12」重劃區建商推案量高達39件,預計將有超過1萬戶入住。

據統計,台中市10月交易量是六都中唯一月增且年增的都會區,而交易量成長的原因包括建案交屋挹注,再加上近期台商回流,就業機會增加,為台中市帶來不少剛性買盤。而台中捷運綠線將於年底通車,北屯區成為交易熱點,新推案房價相較於2年前已成長近4成。

受疫情影響,各國政府實施寬鬆貨幣政策,而房貸利率也跟著調降,今年第2季全國房貸負擔率為34.64%,較去年同季減輕1.42%,是2016年以來負擔最輕的一年。房貸變輕,但房價卻是驚驚漲,其中六都房市又以台南市與台中市最熱。據統計,全國住宅價格指數為105.39,較前一季微幅上升0.67%,而台南市較前一季上升1.31%、台中市則是1.19%,其餘四都升幅都在1%以內。

以9月建物買賣移轉棟數觀察,六都較去年同期都有雙位數幅度的成長,其中台中市增加了54.6%,六都中買氣最旺盛。相對於去年1月至9月,台中今年房市交易價量持續成長,顯示市場剛性需求強勁,有穩定購屋需求。

分析建物買賣移轉棟數的數據,交易量最多的3個區域,仍然是台中市的「三屯」地區:北屯、西屯與南屯區。其中,北屯區以突破5,000棟的交易量,拿下成交量第1名,年成長14.5%,代表該區仍保持穩健動能。緊追在後的是1至9月份成交量4,601棟的西屯區,以及2,834棟的南屯區。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,台中市10月交易量再創104年12月房地合一稅輕稅末班車以來新高,也是六都中表現最好的縣市,而交易量成長的原因為西屯區、北屯區、南屯區有部分建案交屋挹注,再加上近期台商回流,就業機會增加,為台中市帶來不少剛性買盤。此外,台中捷運綠線也預計於年底通車,利多不斷的情況下,帶動台中房市熱度。

有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,連香港人都愛揪團來北屯買房。
有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,連香港人都愛揪團來北屯買房。

在地經營19年的有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析,近年北屯人口移入數持續增加,從周邊小學爆滿、校舍不夠用,即可知人口激增的盛況。「就連香港人也愛買北屯的房子,疫情前還會揪團來看房,一方面對他們來說房價很便宜,一方面還有捷運即將通車的優勢,對習慣搭地鐵的香港人而言,相當具有吸引力。」

為何北屯近期這麼熱門?林志雲解釋,主要是此區有兩大重劃區,建商推案量高達39件,以松竹路為中心,往北屬於「捷運機廠特區」,往南則是民辦重劃區「單元12」,加上又有三大捷運站:北屯、舊社與松竹站貫穿其中。

業者分析,近年來建案都訴求低總價,平均2房總價落在800萬、3房約1,200萬元,除了吸引首購族,也不乏有以投資為目的的客戶。機廠特區與單元12重劃區客群分成兩種:一是周邊居民換房或青年首購,像是潭子、豐原、太平、大里地區的民眾也都喜歡來這裡看房;二是市區排擠效應,而北屯房價相對親民,可以換取更多居住空間,加上交通也方便,因此選擇在此置產居住。

109年前三季台中市前十大交易熱區

資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整。
資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整。

篩選條件:

  1. 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。

  2. 建物型態:住宅大樓、華廈、公寓、套房。

  3. 主要用途:住家用、住工用、國民住宅。

  4. 排除屋齡兩年以下、一樓及親友間等特殊之成交資料。

  5. 烏日區109年較多世界之翼物件交易,故當年度平均房價較高。

註:實價登錄資料統計至109年8月。

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今年市場游資充沛,高端買方購買力增強,提升指標地段豪宅交易量,今年前三季大直豪宅交易共 35 筆,跟去年同期相比量增 45.8%,總交易金額 64 億,是近五年前三季最大交易規模。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,大直為台北市豪宅林立的地段,部分豪宅具水岸景觀,且豪宅屬性多元,頗受高端買方青睞,今年高資產族群手握大筆資金挺進不動產,指標地段豪宅成主力標的。

近五年大直豪宅前三季交易,2016 年房地合一上路當年僅交易 7 筆,可見市場深受打房衝擊,不過隔年交易量立刻攀升至 22 筆,且接連兩年同期都有 20 筆以上交易,今年總交易規模最大,累計達 35 筆,總銷金額 64. 億元,平均每筆交易 1.8 億元,平均單價每坪 127 萬元。

郎美囡分析,從今年平均單價及總價觀察,房價並未因房市升溫而拉高,顯見買方對價格仍有堅持,此外,大直除了有像西華富邦等大型豪宅社區,也有不少總戶數不到 50 戶的小型豪宅社區,吸引偏好住戶單純、環境清幽的買方。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,受惠貨幣寬鬆及低利帶動,今年下半年房市交易價量俱增,市場資金動能強勁,尤其高端買方購買力提升,豪宅市場交易穩中求進。



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台灣央行今 (23) 日公布 10 月五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做放款統計,購屋貸款共 512.44 億元,較上月減少 41.02 億元,為連 2 月下滑,房貸利率也終結連續 4 個月處 1.359% 的歷史次低水平,較上月上揚 0.008 個百分點至 1.367%,為 6 個月來高點。

央行說明,10 月房貸金額較上月減少,主因 10 月工作天數減少、部分行庫整批分戶貸款減少,加上青年安心成家專案和公教優利貸下滑。

房貸利率則略上揚至 1.367%,終結連 4 月處在 1.359% 水準,主因有銀行反映已接近銀行法第 72 條之 2 規定上限,考慮到風險控管而調高利率所致,不過,央行認為,目前銀行承做房貸利率,仍處歷史相對低點 1.35-1.36% 附近震盪。

另一方面,央行也解釋,10 月六都買賣移轉棟數較去年同期成長,但五大銀行房貸卻較去年同期衰退 7%,主要是因部分民營銀行積極承作房貸,五大銀行房貸占比僅 37% 左右。

據統計,六都 10 月買賣移轉棟數為 2.17 萬棟,月減 11%、年增 1%,其中,台北市 10 月移轉棟數 2699 棟,月減 14%、年增 10%,新北市 5549 棟月減 12%、與去年同期持平,桃園市 3487 棟,月減 21%、年減 7%,台中市則為 4894 棟,月增 1% 且年增 7%,是六都中唯一月變動與年變動均為正成長的區域,而台南市 10 月移轉棟數 1860 棟,年減 11%,高雄市為 3223 棟,年增約 4%。

房仲業者分析,10 月交易熱度未續寫近 5 年新高,除了兩波連假降低工作天數,今年房市買氣爆發,也讓賣方姿態轉硬,議價空間縮小,導致自住族群無力追,買氣趨緩,加上央行示警後,銀行針對置產族承貸條件轉向謹慎,預料年底前房市交易量呈和緩成長。

整體來看,10 月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為 1.222%,月減 0.015 個百分點,主要因周轉金和資本支出貸款利率下降所致;若不含國庫借款,10 月五大銀行新承做放款加權平均利率為 1.225%,月減 0.043 個百分點。

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六都市區房價雖高,但精華地段也有低價中古社區可以撿便宜,根據實價登錄顯示,六都高房價的行政區均有親民中古社區可入手,其中北市大安、信義蛋黃區還能找的到 4 字頭房價,中南部知名豪宅聚落的西屯及鼓山區,部分中古社區更有 1 字頭房價。

數字科技 (5287-TW) 旗下的 591 房屋交易網推出「591 實價登錄」將內政部超過 3 萬多資料實名化,根據統計資料,台北市大安區,平均單價上看百萬元,但也找的到 4 字頭的社區,近捷運麟光站的「金銀島大樓」交易單價 4-5 字頭,且多為 1 房產品,總價 700 萬元內就能入手,不過雖有捷運但距離公墓不遠,若不忌諱反倒是個撿便宜好選擇。

信義區低價社區則在圍繞在吳興街 600 巷周邊,像是「大庭園」、「住都新貴大廈」社區等,因為靠山邊生活機能略顯不便,但價格親民,單價 4 字頭就能輕鬆入住信義區門牌。文教氣息濃厚的中正區,低價社區有位於重慶南路三段的「南海福第」周邊有螢橋國小、河堤國小跟河濱公園,生活機能跟環境不錯,適合有預算考量的家庭客群。

新北市前三名高房價區域,分別是永和、板橋及中和,永和成功路交通機能強勁,近福和橋一橋近北市,還有秀朗國小學區支撐,屋齡近 30 年的「朝代大第」社區成交行情落在 3-4 字頭,位於成功路二段,離得和路商圈不遠,生活機能佳。新北市板橋為是政府所在地,新板特區堪稱新北市豪宅區,低價社區則位於大觀路、近樹林區塊,商業氣息較不濃厚的區塊,竟有 2 字頭價格。

桃園市桃園區雖貴為首善之都,也是有 CP 值高的區塊,像是桃園站前商圈也有 1 字頭低價社區,「東區金座」位於和平路,周邊有百貨、車站等採買生活及交通運輸機能,且還緊鄰朝陽森林公園,兼顧生活品質,該社區產品格局多套房小坪數,適合首購族外還有投資收租效益。

統計顯示,台中房市最著名的莫過於七期重劃區,就位於西屯區,像是大陸、寶輝等知名品牌建商紛紛插旗七期,豪宅產品單價 4 字頭起跳,想輕鬆入手低價社區,不妨往台中工業區周邊尋找,中古社區還有 1 字頭前段班的單價,比起鄰近中科商圈新案 3 字頭行情,更顯親民,且工業區就業人口的剛需支撐下,交易狀況始終維持一定熱度。

南台灣部分,台南著名的海安路商圈,是全台知名的觀光區,也有單價低於 10 萬元以下的社區,屋齡近 40 年的「興南大廈」周邊店家林立且近百年校齡的立人國小,適合首購家庭客。

而高雄房價最高的區域同樣也擁有著名豪宅聚落,鼓山區美術館特區中古景觀豪宅房價 3 字頭起跳,低價區則集中在翠華路,在通往中華路的地下道填平後,縫合了鼓山、左營兩大生活圈,鄰近中華路一段的中古低價社區 1 字頭房價,未來還有鐵路地下化、原本軌道變綠帶的利多。

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房仲引述內政部資料,觀察六都近5年住宅及人口變化,桃園住宅與人口數分別增加9.7%及7.6%,增幅為六都之冠。業者分析,桃園市房價較雙北親民,而產生磁吸效應。

住商機構引用內政部統計六都近5年住宅及人口數變化資料,桃園市近5年住宅數增加9.7%,人口也成長7.6%,增幅雙雙拿下六都之冠。其次為台中市,住宅及人口數分別增加6.5%及2.7%;新北市住宅數成長6.4%,人口則僅增加1.5%。

台北、台南及高雄近5年住宅量均呈現增加,但人口卻呈現外移。台北市近5年住宅數小幅增加1.5%,人口減少卻居六都之首、減少達3.6%,流失近10萬人。台南市人口略減0.5%,住宅數則成長6%;高雄市人口減少0.4%,住宅數則增加4.9%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,各都會人口成長表現不一,但受惠房市復甦,各地推案量及買氣明顯增加。其中,台南、高雄因房價低、話題多,房市交易屢創佳績,不過人口成長速度不及話題及買盤增溫的速度。

她表示,台北市發展趨於飽和,住宅數成長有限,人口明顯外移;桃園市有建設、工作機會等利多,且房價較鄰近的雙北親民,因而產生磁吸效應。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,不動產市場熱絡,低價話題區交易屢開紅盤,不過回歸購屋基本面,房價支撐及機能發展都需要仰賴人口移入與就業機會加持,建議購屋人買房不應盲從議題,避免買到套到。

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隨著生活機能逐漸到位,再搭上桃園高鐵、機捷之便,桃園青埔特區的房市在今年演出逆轉大復活,現今甚至有建案開價一坪直逼四十萬大關。今年此區又迎來全台最大的IKEA桃園店,華泰名品城三期、日商Xpark水族樂園、新光影城、和逸飯店也接連熱鬧開幕,讓機捷通車後開始升溫的房市邁向另一個高潮。

是什麼原因令青埔成為北台灣的房市黑馬,異軍突起創造超高的交易量?在

近年林口房市快速成長,人口也即將突破12萬人大關,除歸因於雙北都會區高房價的推力,本身良好的區位條件與居住環境,更是吸引民眾移居的關鍵,今年以來,在史上超低利率環境的帶動下,早期移居民眾的換屋需求也開始湧現,不僅低總價小宅熱銷,坪數與總價適中的3房產品同樣賣得嚇嚇叫。

林口目前除了後段生活圈仍找得到2字頭房價,前段及中段區域房價約落於32~42萬/坪之間,「立軒天善」專案經理江億隆指出,正因為房價與人口穩定成長,區域房市長期看好,各路建商近年也積極在林口獵地推案,精華區土地可說是蓋一塊少一塊,除推升土地價格不斷創新高,也進一步墊高建商推案成本與售價。

專案經理江億隆指出,今年林口土地成交價普遍比去年上漲約15%,最搶手的前段生活圈,住宅區土地甚至從年初的每坪約130萬元/坪,漲至第3季的每坪約160萬元/坪,後段中心商業區的土地單價也漲了至少10~30萬元/坪,以建商的購地成本推估,明年林口前段的房價勢必全面站上4字頭,後段生活圈的2字頭房價也將消失。

位於林口前段生活圈的預售案「立軒天善」,即是近期最受矚目的熱銷案之一,由於位處中心商業區精華地段,且規劃最受歡迎的2~3房產品,採高檔建材配備的輕豪宅定位受到市場熱烈迴響,潛銷期間即創下預約5成佳績,正式公開後銷售率更一舉突破8成,賣最快的小坪數戶型如今已銷售一空。

專案經理江億隆指出,林口房市擁有眾多的建設與發展題材,早期雖然有生活機能不夠完善的疑慮,但隨著政府重大建設相繼落實,機場捷運也已通車,持續替當地引進大量的民間投資與移居人口,今日的林口已是個商業發達、自給自足的微型城市,房價自然也水漲船高。

而隨著林口的生活機能愈來愈完整,除了持續吸引來自大台北的首購族,早期移居林口的民眾也意識到房價只會愈來愈貴,紛紛打算趁著利率低檔換屋。以「立軒天善」為例,成交客層雖然有高達7成是在地「區域客」,但大部分都是林口第一波的「新移民」,基於換屋自用需求或替二代置產而出手。

「來者好品味、來過好生活」,是立軒開發總經理陳銘鴻經常掛在嘴邊的一句話,也是立軒開發長年秉持的經營理念,因此,立軒開發除了只挑選生活機能成熟的精華地段推案,平均一年只推出一個新案的目的,也是為了雕琢出能讓客戶住得舒適的宜居好宅。

專案經理江億隆指出,林口房市雖然交易火熱,但建案之間的競爭相當激烈,建案要能熱銷,除了產品規劃要有特色,建商品牌更是關鍵,而「立軒天善」之所以能在短期間內創造熱銷佳績,正是因為立軒開發長年深耕林口,在當地已累積相當多的推案業績與好口碑,再加上個案的貼心建材配備,才能在眾多建案中脫穎而出。

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發財路先通!台中首條捷運、捷運綠線在民眾引頸期盼中進入通車最後倒數,將於12月19日正式通車,這項交通建設不但帶動區域發展,不動產業也受惠,依實價登錄資料顯示,沿線捷運站2公里內、屋齡5年以下新成屋成交均價,以G4松竹站、G13大慶站、G17高鐵站,房價增幅最明顯約16%至29%。

中信房屋研展室副理張漢超表示,台中房市近年表現穩定,房價普遍走出成長格局,捷運沿線房價更因具備交通題材,房價更顯有撐,想要沿捷運置產,可考量對生活機能的依賴度,是偏好熱鬧還是寧靜的環境來評估。

依內政部實價登錄資料,捷運站2公里內屋齡5年以下的新成屋,5年來漲幅最大的為G0總站,其次為高鐵站、大慶站、松竹站,越往市中心高價區漲幅越小,房價基期越低漲幅也較大。

巿場人士分析,捷運不是唯一房價上漲關鍵,如高雄捷運也未必因捷運通過而有絕對影響,居住機能才是購屋者考慮因素。

台中捷運綠線G4松竹站是北屯唯一雙鐵共構站,緊鄰單元十二低密度住宅區與機廠捷運站,是高級住宅與商業區樞紐位置。最受台灣民眾喜愛的好市多也選擇在此區域開設二店,此據點即將於11月下旬正式開幕。

此外,鄰近G13大慶站的八期重劃區,有迪卡儂、Costco、文心秀泰等大型商場,大墩、公益商圈也提供充足生活機能,土地價格屢創新高,加上文心、豐樂公園等綠地加持,新案單價已站穩4字頭,銀行利率續創新低,租不如買的概念越趨盛行,也使小坪數產品備受市場歡迎。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析,G13大慶站周邊尚有13期重劃區與九德重劃區等廣大腹地可供開發,土地彈糧充足,漲聲不斷,如大慶站南側的預售新案「惠宇謙仁」,每坪開價站上35至40萬元,仍造成搶購。

位在正八期商圈的坤悅「好時光」,鄰近南屯市場、南屯運動中心,及74號快速道路,目前3房產品已全面完銷,主打23至25坪兩房產品,總價888萬起含車位,以精品飯店規格打造,深獲青睞,目前全案銷售已達8成。

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今年房市熱絡,不少預售屋帶動話題的區域表現亮眼,可是同一熱區成屋、中古屋房價兩樣情,住商機構統計桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等6縣市的房市熱門區域近4年房價走勢,漲幅最大為高雄橋頭新市鎮成長22.1%,台南市LM特區成長19.2%居次,而多年來受竹科話題帶動的竹北五大重劃區均價僅成長0.7%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,近幾年房價能有大幅成長空間,通常為具有話題的低價區,而高雄橋頭新市鎮及台南LM特區仍在1字頭,頗能吸引首購及置產族群青睞。

橋頭新市鎮1字頭房價吸金4年漲2成

近期房市話題亮點鎖定科學園區、軌道經濟及商圈商場,且房價都不到3字頭,其中房價不到2字頭的區域成長空間最大,高雄橋頭新市鎮今年成交均價每坪17.6萬元,四年來漲幅22.2%,同樣房價1字頭的台南LM特區,今年均價17.4萬元、四年成長19.2%,台中北屯11期重劃區今年成交均價約24.5萬元,也有12.9%的漲幅,受惠竹科議題的新竹市關埔重劃區今年均價26.8萬元、成長11.7%,然而竹北五大重劃區僅成長0.9%,房價維持在22.2萬元,今年市場熱度很高的桃園青埔特區,均價27.1萬元,四年成長6.7%。

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